Obres en un pis: què cal avisar a la comunitat de veïns

Sí, cal avisar: a Catalunya has de comunicar l'obra a la presidència o a l'administració de la comunitat abans de començar (art. 553-36 del Codi civil de Catalunya), però si només toques el teu pis no cal votació. Necessites l'acord de la junta quan l'obra altera elements comuns, com l'estructura, la façana o el baixant general.

Cal avisar la comunitat abans de fer obres al pis?

Sí, sempre. A Catalunya la propietat horitzontal la regula el llibre cinquè del Codi civil, i el seu article 553-36 ho diu ben clar: qui faci obres al seu pis ho ha de comunicar abans a la presidència o a l'administració de la comunitat. No distingeix entre una reforma integral i canviar el bany.

Avisar no és demanar permís. Si l'obra es queda dins del teu pis, la comunitat no vota res. Això sí, la llei hi posa quatre límits: l'obra no pot perjudicar els altres propietaris ni la comunitat, ni reduir la solidesa o l'accessibilitat de l'edifici, ni alterar-ne la configuració o l'aspecte exterior.

La llei no fixa forma ni termini per a l'avís. Per escrit i amb uns dies de marge és el més assenyat: et serveix de prova si després hi ha discussions i dona temps a l'administració per organitzar ascensor, portal i escala.

Quines obres necessiten l'acord de la junta de propietaris?

Les que alteren elements comuns. El Codi civil de Catalunya considera comuns, entre altres, l'estructura, les façanes, les cobertes, els vestíbuls, les escales, els ascensors i les instal·lacions d'ús comunitari (art. 553-41). En una reforma de pis, aquests són els casos més habituals:

Moure envans que no són de càrrega no necessita votació, encara que canviïs tota la distribució. La frontera és l'estructura: tan bon punt el projecte toca una paret de càrrega, passa a ser cosa de la junta, i a Sabadell a més demana llicència municipal, com explica la guia de la llicència per reformar un pis.

Amb el baixant passa una cosa semblant. El que va dels teus sanitaris fins a la connexió és teu; el baixant general és de tothom, i qui el paga quan es canvia aprofitant la teva obra ho decideix la junta. Ho tens amb més detall a baixants: qui paga i quan canviar-los.

Quina majoria cal a la junta?

Depèn de per a què sigui l'obra. El Codi civil de Catalunya separa dos grups:

• Majoria simple dels propietaris que voten, que a més representi la majoria de les seves quotes (art. 553-25): suprimir barreres arquitectòniques o instal·lar ascensor, innovacions exigibles per habitabilitat, accessibilitat, seguretat o eficiència energètica, i instal·lacions d'eficiència o de renovables d'ús particular en elements comuns, a petició de l'interessat. Val encara que afectin l'estructura o la façana.
• Quatre cinquenes parts dels propietaris i de les quotes (art. 553-26): la resta d'innovacions físiques que afecten l'estructura o la configuració exterior.

Les quatre cinquenes parts són menys inabastables del que sembla. N'hi ha prou que la proposta surti per majoria simple a la junta i que, durant el mes següent a la notificació de l'acord, els absents no s'hi oposin per escrit: el seu silenci compta com a vot a favor.

Perquè es voti, la teva proposta ha d'anar a l'ordre del dia. Ho pots demanar per escrit a la presidència abans de la convocatòria, que s'envia amb un mínim de vuit dies naturals d'antelació tret que els estatuts diguin una altra cosa. Si necessites quatre cinquenes parts, suma-hi aquests vuit dies i el mes d'oposició dels absents abans de tenir l'acord ferm.

Què passa si fas l'obra sense l'acord?

Que la comunitat et pot exigir que tornis al seu estat original el que vas alterar sense el seu consentiment (art. 553-36.4). I no té pressa per reclamar-ho.

La llei només dona per consentida una obra en elements comuns si es compleixen alhora cinc condicions: era notòria, no redueix la solidesa de l'edifici, no ocupa elements comuns, no crea servituds noves i la comunitat no s'hi ha oposat durant els quatre anys posteriors al final. Una obra que resta solidesa o que es queda un tros de replà, per exemple, no queda coberta per molt temps que passi.

Si el conflicte és amb un veí pel soroll o les molèsties, l'Ajuntament ofereix mediació a través del Servei de Mediació Comunitària, segons la mateixa ordenança del soroll.

Quin horari d'obres hi ha a Sabadell?

El marca l'ordenança municipal del soroll, del 2011 i vigent:

Entre les 21:00 i les 8:00 l'ordenança tampoc no permet reparacions ni canvis de mobles que pertorbin el descans dels veïns. Només se n'escapen les obres urgents per restablir serveis com la llum, l'aigua o el gas, les que eviten un perill imminent i les que per la seva naturalesa no es poden fer de dia. Els estatuts o el reglament de règim interior de la teva finca hi poden afegir normes pròpies, així que val més revisar-los.

Es pot fer servir l'ascensor per pujar material i baixar runa?

L'ascensor és un element comú, i el seu ús s'ha d'ajustar al que diguin els estatuts o, si no diuen res, a un ús normal segons la seva naturalesa i sense perjudicar la comunitat (art. 553-42). La llei no ho prohibeix, però tampoc no et dona carta blanca.

El pràctic és pactar-ho amb l'administració en el mateix avís d'obra: quins dies es fa servir, com es protegeix la cabina i qui neteja l'escala. I si el bloc no té ascensor, cosa que passa al 28 % dels edificis de tres plantes o més de Sabadell segons la diagnosi del Pla Local d'Habitatge 2025-2030, pujar material i baixar runa porta més hores i el pressupost ho nota. Com es reparteix el cost d'una obra completa ho tens a la reforma integral de pisos.

Com avisar la comunitat abans de l'obra, pas a pas

1. Revisa els estatuts i el reglament

   Comprova si fixen normes pròpies sobre obres, horaris o ús de l'ascensor.

2. Mira si toques elements comuns

   Estructura, façana, coberta, baixant general o muntants: si és així, demana per escrit a la presidència que ho inclogui a l'ordre del dia.

3. Envia l'avís per escrit

   A la presidència o a l'administració, abans de començar: quina obra faràs, dates, durada, empresa i un telèfon de contacte.

4. Pacta l'ús de les zones comunes

   Ascensor, portal i escala: proteccions, dies de pujada de material i neteja.

5. Avisa els veïns més propers

   Els de replà i els de sota agraeixen saber quins dies hi haurà enderrocs i més soroll.

6. Compleix horaris i permisos

   Obres de 8:00 a 21:00 entre setmana i de 10:00 a 21:00 dissabtes i festius, i el contenidor amb la seva llicència municipal.

Guies relacionades

Per preparar l'obra amb els veïns al teu costat:

• Fontaneria i baixants
• Contenidor i runa a Sabadell
• Es pot viure a casa durant la reforma?
• Canviar la distribució del pis
• ICIO i taxes d'obra a Sabadell

Quan tinguis el projecte clar, t'ajudem a demanar pressupost.