Llicència per reformar un pis a Sabadell

Per reformar un pis a Sabadell gairebé mai cal llicència: si mous envans sense tocar l'estructura, n'hi ha prou amb una comunicació prèvia d'obres (210,54 € més el 0,3 % del pressupost i un 4 % d'ICIO el 2026), i si no canvies la distribució, amb una declaració responsable de 34,74 €. La llicència queda per a les obres que toquen l'estructura.

Necessites llicència per reformar un pis a Sabadell?

Llicència, en sentit estricte, gairebé mai. Tràmit, sempre. L'ordenança municipal d'intervencions urbanístiques de Sabadell (OMREU, vigent des del febrer del 2018) reparteix les obres en quatre règims segons què toques, no segons què gastes. Una reforma integral que mou envans però respecta parets de càrrega, pilars i bigues es resol amb una comunicació prèvia d'obres, que és el que gairebé tothom anomena «llicència d'obres».

Les taxes són les de l'ordenança fiscal 3.9 del 2026, vigent des de l'1 de gener. El PEM és el pressupost d'execució material: el cost de l'obra sense IVA, sense honoraris i sense el benefici de l'empresa. Si dubtes entre dues files, la frontera més fina és a les instal·lacions: moure un punt de llum o d'aigua sense tocar parets continua sent declaració responsable, però substituir canonades o desguassos ja demana comunicació prèvia.

Si encara estàs fent números, els preus i terminis d'una obra completa són a la reforma integral de pisos.

Què és la comunicació prèvia d'obres i quines obres cobreix?

És el tràmit que cobreix gairebé totes les reformes integrals de pisos a Sabadell. No demanes permís i esperes: comuniques l'obra amb els impostos pagats i la documentació completa, i des d'aquell moment pots començar. L'Ajuntament la revisa després, en un termini màxim de dos mesos, i si veu que l'obra necessitava llicència o que hi falta una dada essencial, t'obliga a aturar-la.

L'OMREU l'exigeix, entre altres casos, per a:

• La reforma o substitució d'elements interiors d'habitatges i, en general, tota redistribució interior que no afecti substancialment l'estructura.
• La reparació o substitució de canonades i desguassos.
• Canviar la fusteria exterior, o reparar i pintar la façana, en edificis no catalogats i sense alterar-ne la composició.
• Xemeneies o equips de climatització que no necessitin projecte tècnic, i plaques fotovoltaiques de 10 kW o més; l'aire condicionat domèstic va per declaració responsable.

Des que la presentes tens sis mesos per acabar. Si a mitja obra canvies el que vas comunicar, cal presentar una comunicació complementària, amb una taxa de modificació de 101,61 € més el 0,3 % (2026). I si desisteixes abans que l'Ajuntament es pronunciï, et tornen el 50 % de la taxa, o el 100 % si encara no hi ha informe tècnic.

Compte amb les redistribucions totals. La Generalitat les tracta com una rehabilitació, i l'habitatge necessitarà després una cèdula d'habitabilitat de primera ocupació de rehabilitació, amb certificat final d'obra.

Quins documents demana la comunicació prèvia?

La fitxa del tràmit a la seu electrònica separa allò imprescindible del que depèn de cada obra. L'imprescindible és això:

• El formulari de comunicació prèvia d'obres.
• Els justificants de pagament de la taxa (ordenança fiscal 3.9) i de l'ICIO (ordenança fiscal 2.4).
• Una fotografia de la zona on intervindràs.
• El plànol de situació amb la clau urbanística, que es descarrega des de la mateixa fitxa.
• La descripció i justificació de les obres i del règim urbanístic aplicable.
• El dibuix del que faràs quan l'obra ho requereixi; en una redistribució, el plànol amb els envans nous.
• El pressupost i el nom de l'empresa constructora.

Segons l'obra s'hi afegeixen el full d'assumeix de la direcció facultativa, les declaracions responsables del tècnic, l'estudi bàsic de seguretat i salut, l'estudi de gestió de residus i el document d'acceptació signat per un gestor autoritzat. Si la presentes incompleta, l'Ajuntament et dona deu dies per esmenar-la. Si no ho fas, la declara ineficaç i perds la taxa.

L'ICIO s'autoliquida abans de presentar i s'ajusta al final amb el cost real. Com es calcula la base, el mínim per mòduls i les bonificacions ho tens amb exemples a la guia d'ICIO i taxes d'obra a Sabadell.

Quan cal una llicència d'obra menor o major?

Quan l'obra toca l'estructura. Obrir un forat en una paret de càrrega o reforçar una biga de manera puntual es tramita com a llicència d'obra menor, que l'ordenança fiscal anomena «reforma interior amb afectació estructural». Si canvies el sistema estructural, o la intervenció és una gran rehabilitació, passa a llicència d'obra major.

Totes dues demanen un projecte signat per un tècnic competent, amb memòria segons el Codi tècnic, plànols i pressupost, a més de l'estudi de seguretat i salut i el de gestió de residus. I aquí no es comença fins que tens la llicència concedida. L'OMREU fixa un mes per resoldre la menor i dos per a la major, tot i que la pràctica ha anat més a poc a poc: un estudi del Col·legi d'Arquitectes del 2020 situava l'espera mitjana d'una llicència d'obres a Sabadell en 9,3 mesos, quan l'Ajuntament en parlava de 4,5.

En un pis hi ha un requisit més que no depèn de l'Ajuntament. L'estructura és un element comú de l'edifici, i alterar-la exigeix un acord de la junta de propietaris; quina votació cal i què s'ha d'avisar sempre ho tens a la guia de la comunitat de veïns abans de reformar.

Què canvia si el teu edifici està catalogat?

Canvia tot el règim. Les obres en edificis inclosos al Pla especial de protecció del patrimoni (PEPS), aprovat el 2024, o en àmbits protegits per aquest pla, no poden anar per declaració responsable ni per comunicació prèvia: necessiten llicència, encara que només canviïs el bany. El catàleg aplega més de 800 elements, uns 500 dels quals són edificis, molts al Centre.

A canvi, la part protegida de l'obra no paga la taxa municipal i pot tenir una bonificació del 95 % de l'ICIO si la demanes i l'aprova el Ple. Si no saps si la teva finca està catalogada, pregunta-ho al SAC Urbanisme (c. del Sol, 1, 3r; 93 745 31 75, amb cita prèvia) abans de demanar pressupostos.

Què passa si reformes sense comunicar-ho?

Que el problema no desapareix quan acaba l'obra. Si l'Ajuntament detecta una obra feta sense llicència ni comunicació, et pot liquidar l'ICIO sobre el cost real, i pagar-lo no legalitza res. Per regularitzar una obra ja feta cal presentar igualment la comunicació prèvia, sens perjudici de les responsabilitats que hi hagi.

Amb la declaració responsable passa una cosa semblant si et quedes sense termini: si als tres mesos l'obra no està acabada, se n'ha de presentar una altra.

Quins altres permisos porta una reforma, a banda del municipal?

El tràmit d'obra no ho cobreix tot. En una reforma integral s'hi sumen gairebé sempre aquests:

• Contenidor al carrer. La llicència la demana l'empresa que el lloga, no tu, i triga fins a 15 dies hàbils. Bastides, tanques o muntacàrregues a la vorera necessiten una altra llicència, la d'elements auxiliars d'obra, amb un mínim de 15 dies hàbils d'antelació.
• Comunitat. Avís previ a la presidència o a l'administració de la finca, i acord de la junta si toques elements comuns.
• Instal·lació elèctrica. Butlletí de l'empresa instal·ladora i inscripció a la Generalitat, que no substitueixen el tràmit municipal.
• Horari. L'ordenança del soroll permet obres de 8:00 a 21:00 de dilluns a divendres i de 10:00 a 21:00 dissabtes i festius; la maquinària, fins a les 20:00.

Com presentar la comunicació prèvia, pas a pas

1. Comprova el règim

   Mira si toques l'estructura, si mous envans o canonades i si l'edifici està catalogat al PEPS. Si dubtes, consulta-ho al SAC Urbanisme amb cita prèvia.

2. Prepara els documents

   Fotos, plànol de situació amb la clau urbanística, descripció i dibuix de l'obra, pressupost i nom de l'empresa.

3. Autoliquida la taxa i l'ICIO

   Taxa de 210,54 € més el 0,3 % del PEM i ICIO del 4 % (2026). Es paga per internet, a l'Oficina d'Atenció Tributària (c. Indústria, 10) o en un banc amb oficina a Sabadell.

4. Presenta la comunicació prèvia

   Per la seu electrònica de l'Ajuntament o al SAC Urbanisme. Si està completa, té efecte en aquell moment.

5. Fes l'obra dins de termini

   Tens sis mesos des de la presentació. Tingues una còpia de la comunicació a l'obra i el distintiu municipal a la vista.

6. Declara el cost final

   Durant el mes següent a l'acabament de l'obra, declara el cost real per a la liquidació definitiva de l'ICIO.

Guies relacionades

Per a la resta de paperassa de l'obra:

• ICIO i taxes d'obra a Sabadell
• Comunitat de veïns: què cal avisar abans de reformar
• Contenidor i runa a Sabadell
• Butlletí elèctric i cèdula d'habitabilitat després de la reforma
• Canviar la distribució del pis
• Reforma de bany i reforma de cuina

Quan tinguis clar l'abast, t'ajudem a demanar pressupost.